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Ce que vous devez prendre en compte pour investir en Pinel

Il vous reste encore 2 ans pour investir sous la loi Pinel qui est un dispositif à vocation défiscalisante dans l’immobilier locatif neuf. En effet, celle-ci expire le 31 décembre 2021. Voici nue synthèse de ce que vous devez considérer en vue de parfaire votre investissement.

Les logements collectifs seront les seuls éligibles en 2021

Si depuis son année de lancement, la loi Pinel était applicable à tout type d’immobilier à usage de résidence principale, la donne change à compter de 2021. En effet, seulement les logements collectifs seront éligibles au dispositif. Toujours est-il que l’investisseur est libre de choisir entre le neuf et l’ancien à rénover. Les anciens locaux peuvent aussi être réaménagés dans la mesure où ils seront convertis en immeuble de logement collectif.

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Pas de retouche sur le zonage, mais un reclassement des villes à l’ordre du jour

Le zonage Pinel n’a pas été révisé cette année. Toutefois, certaines communes ont été reclassées de manière à élargir les champs éligibles. Quelques communes ayant anciennement appartenu à la zone B2 (jadis non éligibles donc) ont été déplacées vers la zone B1. Idem pour celles de la zone B, vers la zone A et ainsi de suite. Plusieurs critères ont été analysés avant cette migration, dont la densité démographique et l’évolution du nombre de la population ; en bref, ce sont des villes fortement peuplées.

Attention donc à reconsidérer le plafond des loyers et des ressources si la commune dans laquelle vous investissez fait partie de celles qui sont concernées par ladite migration.

Ce que vous devez noter si vous contractez un prêt immobilier

Les choses évoluent aussi du côté des banques : l’octroi des prêts immobiliers est désormais soumis à des conditions d’éligibilité, dont la disposition par le demandeur d’un certain apport personnel. Son taux d’endettement ne doit pas dépasser les 30% et la durée maximale du remboursement sera limitée à 25 ans.

Les autres conditions d’éligibilité au dispositif demeurent intactes

Pas d’autre changement en ce qui concerne les autres conditions, dont le plafond de ressources et de loyers, les zones éligibles (qui demeurent les zones A, A Bis et B1). Rappelons également que le bien doit être occupé à titre de logement principal par le locataire, qui peut être ou non un membre de la famille du bailleur. Les conditions relatives à la réduction d’impôt n’ont pas non plus subi de modification (soit 21% d’allègement fiscal pour une durée d’investissement de 12 ans, 18% pour 9 ans et 12% pour 6 ans).

À partir de quand l’investissement Pinel est peu rentable ?

Attention car l’investissement Pinel n’est pas toujours rentable, en particulier pour ceux qui n’ont pas réalisé de simulation portant sur le montant de la défiscalisation versus celui de l’investissement. Il vaut mieux en effet acheter un bien dont le prix coïncide avec le montant de la réduction d’impôt voulue, tout en étudiant les autres paramètres tels que les locataires-cibles par rapport à la demande locale. Ainsi, un investisseur faiblement imposé, voire pas du tout redevable de l’IR, ne profiterait pas pleinement des avantages de la loi Pinel : il vaut donc mieux pour eux investir dans d’autres produits immobiliers.

Vigilance également en ce qui concerne le choix de l’immobilier : faut-il opter pour le neuf ou pour l’ancien ? Ce, sachant que la seconde option nécessite d’engager des dépenses supplémentaires relatives aux travaux de rénovation.

Enfin, il convient de bien savoir choisir la période d’engagement : les 9 premières années donnent lieu à une défiscalisation de 2% par an, tandis que celle-ci décroît car ramenée à seulement 1% jusqu’à la douzième année. L’analyse avant investissement doit donc porter sur la situation fiscale, financière et patrimoniale de l’investisseur.

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