Ceux qui souhaitent investir dans la pierre-papier tout en profitant de l’expertise d’un exploitant dans la gestion d’actifs en bourse pourront opter pour les OPCI qui sont les organismes de placement collectif immobilier. Dans quelle mesure la gestion de patrimoine recommande-t-elle ces produits ?
La composition des OPCI
Intéressons-nous avant tout à la composition de ces derniers. Ils sont conçus à base d’actifs immobiliers non cotés à 51% et de foncières cotées à 9%. Les actifs non immobiliers constituent le reste de l’OPCI, soit des liquidités et des valeurs mobilières. Ces dernières peuvent être des actions et des obligations qui sont des produits boursiers. C’est pourquoi, l’investisseur pourra jouir de l’expertise de l’exploitant afin de profiter de ces sous-produits dont il a la parfaite maîtrise : l’investissement en OPCI est donc une excellente manière de diversifier son portefeuille de placements.
Diversification : avantages et risques
La diversification des actifs de l’OPCI permet de tirer profit des avantages non seulement de l’immobilier mais aussi des valeurs mobilières et ce, selon la stratégie de gestion de l’exploitant. Ce dernier doit donc être sélectionné pour son savoir-faire dans le domaine ; pour cela, vérifiez la composition de son propre patrimoine (nombre et qualité des actifs sous gestion, rendement sur la durée, capitalisation, chiffre d’affaires, années d’expérience, etc.).
Les liquidités qui sont intégrées dans les OPCI offrent aussi la possibilité d’une meilleure sortie d’investissement. En bref, les OPCI sont plutôt des produits de placement à prépondérance immobilière grâce à cette diversification. C’est l’exploitant qui choisit alors lui-même la proportion des actifs que sont l’immobilier non coté, les foncières cotées, les valeurs mobilières et les liquidités comme énoncé précédemment. Le but est d’équilibrer le rapport rendement-risques.
En ce qui concerne justement les risques, ils sont assez élevés dans la mesure où la volatilité des actifs en bourse est importante. Les OPCI sont également sensibles aux crises économiques, toujours en raison de leur composition en actifs boursiers. Les rendements sont incertains et les dividendes ne sont pas toujours garantis.
C’est pourquoi, les conseillers en gestion de patrimoine recommandent les OPCI à titre de produit de diversification du portefeuille de patrimoine. En effet, il vaut mieux ne pas en placer en grande quantité dans ce dernier et opter pour d’autres produits pierre-papier plus « stables » et plus rentables comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Comment intervient le gestionnaire de patrimoine ?
La constitution du portefeuille ne se fera qu’après analyse de plusieurs paramètres, dont le profil de l’investisseur. Ses objectifs seront portés à la loupe, de même que son niveau d’acceptation des risques. Situation professionnelle, qualité de la trésorerie, âge, fiscalité et composition du patrimoine actuel seront considérés avant le choix de l’intégration d’un produit au sein de ce dernier. Il faut retenir que les OPCI sont des produits de placement à long terme ; la durée de la détention des parts est donc comprise entre 8 à 10 ans afin de profiter au mieux de son rendement. Le CGP fera ensuite une simulation personnalisée afin de s’assurer que celui-ci est bien en adéquation avec le profil de l’investisseur.
Notons par ailleurs qu’il existe deux principaux types d’OPCI : ceux dits grand public et ceux réservés aux professionnels. Ils sont également déclinés en SPPICAV et en FPI, desquels dépendent alors leur fiscalité.
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Comment souscrire à un OPCI ?
Ces actifs sont disponibles auprès de l’exploitant lui-même, ou encore auprès des CGP et des courtiers. Les assureurs proposent également ces actifs pierre-papier, dont les dividendes seront plutôt versés dans l’épargne du titulaire. Il faut comptabiliser certains frais lors de la souscription aux OPCI, de même que ceux rattachés aux commissions de l’exploitant.
