L’investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier se démocratise, et de plus en plus de particuliers tout comme de professionnels y placent désormais leur argent. Or, peu d’entre eux savent que ces produits pierre-papier peuvent aussi être démembrées. En quoi consiste le démembrement et quel est l’intérêt d’appliquer ce montage sur les SCPI ?
Séparer les droits se rapportant à la propriété d’un bien
Démembrer un bien, c’est séparer les droits dont le propriétaire jouit. Ces droits sont l’usufruit et la nue-propriété qui, à eux deux, constituent la pleine propriété.
Détenir l’usufruit, c’est jouir du bien sans en être propriétaire. C’est aussi tirer profit de ses « fruits », en l’occurrence les revenus locatifs dans un contexte immobilier.
À l’inverse, être nu-propriétaire c’est se priver des droits de l’usufruitier comme cité ci-dessus, tout en étant partiellement propriétaire du bien.
Concrètement, qu’est-ce qu’une SCPI démembrée ?
Pour rappel, la SCPI gère un parc immobilier aboutissant à des loyers. Les titres de propriété sont souscrits par les investisseurs qui empochent les dividendes. Ils sont libres de détenir ces parts de SCPI sur l’horizon de placement qu’ils se sont fixé. Ils sont aussi libres de revendre leurs parts selon leurs convenances. Ces derniers sont dans ce cas les pleins-propriétaires de leur SCPI.
Lorsque cet actif est démembré, on distingue ce que l’on appelle les parts de SCPI en usufruit et les parts de SCPI en nue-propriété. Ce montage est cependant temporaire – dont la durée est décidée d’un commun accord par l’investisseur usufruitier et le nu-propriétaire.
Les parts de SCPI en usufruit et les avantages
L’investisseur qui accède à des parts en usufruit empoche les dividendes de la SCPI. Le prix de la part est revu à la baisse puisqu’il n’en détient pas la pleine propriété. Ce qui pourra optimiser le rendement de son investissement. Pas besoin de revendre ses parts une fois l’investissement à terme : c’est le nu-propriétaire qui récupère en effet ses droits d’usufruitier à partir de ce moment-là. En d’autres termes, une fois la durée obligatoire du démembrement complétée, l’usufruitier sort du montage et le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
Les parts de SCPI en nue-propriété et les points forts
Puisqu’il est privé de dividendes, le nu-propriétaire est exonéré à la fois de l’impôt sur le revenu ainsi que de l’impôt sur la fortune immobilière. Il profite donc d’une opportunité intéressante de défiscalisation tout en étant propriétaire des parts, mais de manière différée.
Autre important avantage de souscrire à des parts en nue-propriété : non seulement l’investisseur achète les parts à prix décoté comme dans le cas de l’usufruitier, mais il profitera de la revalorisation de la SCPI au fil du temps, atout de taille au moment où il récupèrera la pleine propriété de la SCPI. Lorsque cette échéance se déclenchera, il perçoit les dividendes à son tour. Notons qu’il aura aussi échappé à la carence en loyers provenant du délai de jouissance qui est appliquée par la société de gestion au moment de la souscription.
En principe, usufruitier et nu-propriétaire ont, tous les deux, droit au vote lors des assemblées générales.
Comment mettre en place la stratégie adéquate pour une SCPI démembrée ?
Tout d’abord, c’est l’acquisition des parts en nue-propriété qui est la plus intéressante dans une SCPI démembrée. Il serait extrêmement avantageux de calculer la durée restante par rapport au départ à la retraite. Exemple : vous avez 35 ans, il vous reste approximativement 25 ans pour partir à la retraite. Vous fixez alors la durée du démembrement à 25 ans. Au-delà de cette échéance, vous complétez votre retraite avec les revenus de votre SCPI, et pourrez également en préparer la transmission à vos héritiers.
